قیمت مسکن و به دنبال آن نرخ اجاره و و رهن مسکن این روزها آنقدر بالا رفته که شاهد پدیده‌های عجیبی در این بازار هستیم. افزایش موارد خريد مشترک یک واحد مسکونی، اجاره مشترک یک واحد توسط دو خانواده، دريافت وام صرفا برای جبران هزينههای مرتبط با مبلغ ودیعه و رهن ساختمان (و نه لزوما خريد ملک) از جمله این موارد است.
با رکود حاکم بر بازار مسکن و رشد تدريجی نرخهای رهن و اجاره عملا در حال نزدیک شدن به رابطه تاريخی بین قیمت واحد مسکونی و نرخ اجاره آن هستیم. با این حال هنوز بازار در رکود کامل بسر می‌برد که یک دلیل آن فاصله گرفتن بیش از حد قیمت مسکن با سطح توان اقتصادی طبقه متوسط، تعدیل سقف تسهیلات پایین جامعه و دلیل دیگر عدم متناسب با رشد حداقل ۷ برابری قیمت مسکن طی ۴ سال اخیر است.
آیا در مقطع زمانی فعلی با توجه به مشخصات بازار مسکن باید رقم تسهیلات افزایش می‌یافت؟
با توجه به تجارب جهانی و همچنین تجاربی که در کشور خودمان داريم پاسخ به این سوال تا حد زيادی ساده و سرراست است، وقتی فاصله مبلغ وام و قیمت واحدهای مسکونی معمولی و متوسط زياد می‌شود، طبیعی است که باید مبلغ وام اینجا هدف‌گذاری و نقطه مرجع افزایش یابد.
وقتی در واحدهای مسکونی (نه تجاری/اداری) و مشخصا واحدهای مسکونی معمولی با متراژ زير صد متر بدون ویژگی‌های لاکچری و… باشد، نباید نگرانی نسبت به اثرگذاری منفی چنین وامی بر بازار مسکن وجود داشته باشد، بازار مصرف این وام و تسهیلات و افراد واجد شرایط اخذ آن عملا شرایط را به هیچ عنوان به سمت رشد قیمت مسکن نمی‌برد.
البته این پاسخ با فرض تأمین حداقل ۵۰ درصد هزينه خريد با وام بود، که متاسفانه در شرایط فعلی به سختی حتی یک سوم قیمت مسکن حتی با افزایش دوبرابری سقف تسهیلات که اخیرا مطرح شده است قابل تامین است، و این یعنی به هیچ عنوان نگرانی خاصی در مورد اثرگذاری این طرح بر روی افزایش قیمت‌ها نباید وجود داشته باشد.
بویژه آنکه با توجه به اقساط سنگین این وام و توان پایین مشتريان بالقوه آن، دريافت‌کنندگان این تسهیلات قطعا با محافظه‌کاری وارد بازار شده و با اقدامات بی‌پروا باعث افزایش قیمت‌ها نخواهند شد.
اما چرا وضعیت به این سمت رفته که از یک طرف تسهیلات مسکن فقط جوابگوی قسمتی از هزينه خريد یک واحد مسکونی معمولی است اما با این حال اکثر خانوارها از عهده پرداخت اقساط همین تسهیلات نیز بر نمی ایند؟
متاسفانه به دلیل بالا بودن نرخ تورم، ريسک‌های بزرگ اقتصادی و ضعف‌های عمده نظام بانکی و نظام تأمین مالی کشور عملا اعطای تسهیلات طولانی مدت (بیش از ۲۰ سال) حتی توسط بانکهای دولتی نیز امکان پذیر نیست تا چه رسد به بانکهای خصوصی! و در این شرایط عملا ترکیب تورم (و در نتیجه نرخ سود دو رقمی) و کوتاه‌مدت بودن وام (بویژه وام و تسهیلات اعطای از طريق اوراق تسه) باعث افزایش مبلغ اقساط ماهانه و خروج آن از سطح قابل استطاعت (affordable) و قشر عظیمی از اشخاص و مشتريان بالقوه می‌شود.
عملا در مقطع فعلی خیلی خیلی خوشبینانه به این موضوع افزایش سقف وام و تسهیلات نگاه کنیم، بزرگترين اثر آن بر بازار مسکن کاهش (و نه حتی حذف) رکود سنگین حاکم در این بازار است و نه افزایش احتمالی قیمت‌ها.
در شرایط فعلی اقتصاد ایران نیروهایی بسیار مهمتر از وضعیت تسهیلات، باعث نوسان و رشد قیمت مسکن می‌شوند، تورم، رشد احتمالی نرخ ارز و رشد قیمت نهاده‌های مربوط به حوزه مسکن و ساختمان در طی ۴ سال اخیر حاکم اصلی بازار مسکن بوده اند.
بنابراین با توجه به وضعیت فعلی این حوزه لازم است بیش از آنکه نگران بالا رفتن قیمت مسکن بواسطه افزایش سطح تسهیلات این حوزه باشیم، لازم است نگران دو چیز باشیم:
- ناکافی بودن سطح تسهیلات با توجه به وضعیت فعلی قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و حتی کوچک و متوسط کشور
- توان پایین اشخاص جهت بازپرداخت مبلغ اقساط ماهانه
در ادامه این مقاله پیشنهاداتی مطرح می‌شود که در صورت اجرایی شدن می‌توان از کانال آن هر دو نقیصه مذکور را تا حد زيادی تعدیل نمود و شرایط متعادل‌تر و مناسب‌تری را برای متقاضیان مسکن فراهم نمود و در نهایت کمک کرد این بخش از رکود خارج شده و کلیت اقتصاد کشور شرایط بهتری را پیدا کند.
پیشنهاد مکمل تسهیلات فعلی: اعطای تسهیلات با مدل لیزينگ عملیاتی
با توجه به مشکلات اقتصادی مردم و عدم توانایی کافی در بازپرداخت اصل و فرع تسهیلات، می‌توان مدلی را عملیاتی نمود که در آن تسهیلات گیرنده صرفا نسبت به بازپرداخت سود/بهره متعهد بوده و اصل مبلغ تسهیلات تا آینده‌ای نسبتا دور به تعویق انداخته شود. (عملا قسمت قابل توجهی از اقساط وام‌ها و تسهیلات پرداختی بانک‌ها چه در حوزه مسکن و چه در سایر حوزه‌ها مربوط به بازپرداخت اصل وام است.)
به عنوان نمونه تا زمانی که به هر دلیل ارزش ملک کمتر از ۱۲۰٪ مبلغ اصل وام نگردیده است می‌توان این وام/تسهیلات را تمدید نمود (در غیر اینصورت باید بلافاصله نسبت به فروش ملک و تسویه نهایی تصمیم گیری نمود)، و در صورت فروش ملک مسکونی مورد نظر تسویه نهایی با بانک صورت گیرد.
ريسک چنین طرحی با توجه به شرایط تورمی اقتصاد و نوع دارایی که بر مبنای آن تسهیلات پرداخت شده (واحد مسکونی) پایین است. برای کاهش هر چه بیشتر ريسک، مانند طرح‌های لیزينگ عملیاتی مالکیت منتقل نشده و ملک در اختیار تسهیلات دهنده (بانک مسکن یا هر بانک دیگر اعطا کننده تسهیلات) باقی خواهد ماند.
در اینجا با توجه به اینکه صرفا بهره بازپرداخت می‌شود، جامعه وسیعتری توان دريافت سقف تسهیلات مسکن را داشته و می توانند عملا از مزایای خانه‌دار شدن بهره‌مند شوند. با توجه به کاهش هزينه‌ها، بانکهای خصوصی نیز با نرخهای تجاری نیز احتمالا می‌توانند وارد بازی شده و حتی مورد اقبال اقشار متوسط قرار گیرند.
حداقل در کوتاه مدت که نمی‌توان شبکه بانکهای خصوصی را وارد این طرح نمود، مهمترين نکته فراهم‌سازی زمینه اجرای این طرح برروی تسهیلات اعطایی از کانال اوراق تسه و تملی است.
اعطای تسهیلات به سایر طرح‌های خريد مسکن
در ادامه یک پیشنهاد تکمیلی دیگر که شاید در سطح پیشنهاد اصلی مطرح شده در این یادداشت نباشد اما سریعتر قابلیت پیاده‌سازی داشته باشد، افزایش انعطاف در شرایط پرداخت تسهیلات مسکن بانک مسکن است، به گونه‌ای که حداقل به عنوان نمونه بتوان این تسهیلات را به صورت تدريجی به خريداران طرح‌های فروش متری ارایه نمود، به گونه ای که حداقل به میزان پنجاه درصد ارزش متراژ خريداری شده تسهیلات مسکن به افراد اعطا شود.
مثال کاربردی دیگر پرداخت تسهیلات به خريدان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است، البته به شرط آنکه پروژه ذیل این صندوق‌ها ساخت واحدهای مسکونی با متراژ و مختصات اقتصادی طبقه متوسط بوده و قیمت گذاری واحدها ذیل نظر کارشناسان بی‌طرف و معتبر صورت گیرد.
جمع‌بندی
نه تنها وضعیت فعلی تسهیلات حوزه مسکن و سقف‌های جدید آن تورم‌زا نیست بلکه می‌توان و باید همزمان هم سقف این تسهیلات را بالا برد و هم شرایطی را فراهم نمود که امکان دريافت این تسهیلات و بازپرداخت آن آسان‌تر شود. (به عنوان نمونه از طريق بازپرداخت صرفا نرخ سود برروی اصل وام)
می‌توان با ایجاد یک نهاد مالی متمرکز، حتی در صورت عدم امکان افزایش سقف تسهیلات، امکان اعطا/دريافت تسهیلات همزمان از چند بانک مختلف بر روی یک ملک واحد (تا حداکثر ۷۰٪ ارزش ملک) فراهم شود و همه بانکهای اعطا کننده تسهیلات نیز بصورت شفاف و دقیق بتوانند از طريق این مجرا و نهاد متمرکز، ريسک‌های خود را مدیريت کنند.
